Rekor konut satışlarını getiren son dönemde Çanakkale’yi değerlendiren Emlak Danışmanı Mustafa Alptuğ Akkoca, ayrıca geçtiğimiz günlerde Resmi Gazete’de yayımlanan yeni düzenleme kapsamında Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik doğrultusunda emlakçılarda gerçekleşecek değişiklikler hakkında bilgi verdi.
Çanakkale’de Haziran ayında bin 900’e yakın konut satışının gerçekleştiğini söyleyen Emlak Danışmanı Mustafa Alptuğ Akkoca, Türkiye genelinde 2020 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 209,7 oranında artış olduğunu söyledi. Akkoca, “Bunu biz yaşayarak gördük. Çanakkale piyasasındaki hareketlilik Nisan ayının sonuna doğru Mayıs ayında başladı. Kredi oranlarının düşme söylentisi bile insanları hareketlendirmişti. Mayıs ayında bu söylenti ayyuka çıktı ve Haziran’ın başında kredi oranları düştü. Konut kredi oranları 0,64 ve 0,74 düzeyinde olduğunda da bir anda vatandaşlar ‘nasıl yaparız da bu pandemi sürecinde bir ev sahibi oluruz’ diye düşünmeye başladılar. 0,64 ile 100 binde kredi çektiğiniz zaman, 10 yılda 143 bin lira kredi ödüyorsunuz. Yani aslında bu paranın maliyetinden bile düşük denilebilir” dedi.
“BİR KERE İŞLEM YAPMIŞ DAİRELER HİÇ KULLANILMAMIŞ OLSA BİLE SIFIR SAYILMIYORDU”
İkinci el konutta alışverişin daha fazla olduğunu söyleyen Akkoca, “Sıfır konutlardaki 0,64 kredisinin bir kuralı vardı. Ocak 2019’dan itibaren tapu görmüş, işlem yapmış daireler, hiç kullanılmamış olsa bile sıfır sayılmıyordu. Yani 2019’da yapılan bir yer, bir kere satış işlemi gördüyse, orası sıfır olarak değerlendirilmiyor ve dolayısıyla ikinci el olarak görüldü. 0, 74 kredi de çok uygun bir krediydi. Onda da ikinci el evler üretiminin az olduğu bir dönemden çıktığımız için, örneğin 2019’da Çanakkale’de yeni yapı bir elin beş parmağını geçmiş. 2019’dan önce yapılmış, bir şekilde elde kalmış veya birileri tarafından satmak amacıyla alınan yerler çok daha rağbet gördü” ifadelerini kullandı.
FİYATLARI EMLAKÇILAR YÜKSELTMEDİ
Akkoca, talep artınca konut fiyatlarının da yükseldiğini belirterek, bu durumun emlakçılarla bağlantısı olmadığını vurguladı. “Emlakçılar satış yapmak zorunda oldukları için, bir yerin fiyatını yükseltmek istemezler” diyen Akkoca, “Satılabilir fiyatta tutmak isterler, doğru olan şey de budur. Ben bir emlak danışmanı olarak para kazanmak istiyorsam, bir yeri satılabilir fiyatta tutmam gerekir ki satılsın, para kazanayım. Oranın fiyatını yükselterek daha fazla para kazanmıyorum. Bu evlerin fiyatlarını genellikle ev sahipleri yükseltti. Bir ev satmak demek, başka bir ev almak amaçlı da olabilir. 2+1 eviniz vardır, bu evi satarsınız siz de bu krediden faydalanmak isterseniz, üstüne ekler ve ev alırsınız. Size sunulan evin fiyatı yükseldiyse, sizin sunduğunuz evin de fiyatı yükseltmek gerekir. Aslında bu bir zincir. Bundan faydalanan müteahhitler olmuştur ama onlar da en zor dönemde bir şey üretmeye çalıştılar. Müteahhitleri de anlamak lazım. Şahsi fikrime göre, toplumun böyle kredi dönemlerinde, salgın dönemlerinde birbirlerini doğru anlamalarını, empati yapmaları gerektiğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.
YENİ YERLEŞİM BÖLGELERİNDE DAİRELER TÜKENMEK ÜZERE
Emlak Danışmanı Akkoca, “Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre; İstanbul 21 bin 915 konut satışı ile yüzde 15’lik bir paya sahip. İstanbul piyasası için yapılan hamleler de Türkiye’nin genelini etkiliyor. Oradaki konut fazlalığı ve büyük müteahhitlerin düştüğü zor durumlar, devleti bu konuda bankalara yönlendirme yapmaya itekliyor ister istemez. Maalesef ekonomi inşaat üzerine, betona dayalı bir hale geldiği için bugün bu şartları yaşıyoruz. Çanakkale’ye bakarsak ise; kent yapısı olarak 7 mahalleden oluşan bir şehir. Bu 7 mahallenin birbirinden farklı özellikleri var. Cevatpaşa Mahallesi metrekare olarak Çanakkale’nin en yüksek fiyatlarına sahip yerdir ama bina yaşı olarak Çanakkale’nin en eski binalarının olduğu, en eski yerleşim biriminin olduğu yerdir. Kültürel, sosyal alanlara, çarşıya yakın yerde olması sebebiyle tercih edilen bir bölge. Ama Cevatpaşa Mahallesi’nin imar yapısı gereği, dışarıdan gelen, ailesi ile daha ferah bir yerlerde yaşamak isteyen kişilere uymadığını gözlemledik. Yeni yerleşim bölgeleri, İsmetpaşa bölgesi, Esenler ve Hamidiye Mahallesi’nde yeni yapılan yerler bunu sağlıyor. Etrafı açık, ferah, balkonunda oturabileceğiniz evler ürettiler. Bu da cazibe oluşturuldu. Özellikle bu döneminde satın alınabilir dairenin çok azalması sonucunda artık ciddi bir yönelim Esenler’de 60 metrelik yolun yanına yapılan binalara, Tekzen bölgesine var. Buralarda bile daireler çok azaldı, şu an bulmak çok zor. Kepez Hamidiye’de metrekare fiyatları 3 bin 400 liralara geldi. Nezih bir ortam oluştu orada, daha çok sosyal donatıya sahip siteler oldu” diye anlattı.
“ŞU ANDA ÇOK CİDDİ BİR KONUT SORUNU YAŞIYORUZ”
“Çanakkale’de şu anda çok ciddi bir konut sorunu yaşıyoruz” diyen Akkoca, “Stok sorunu var, bunun sebebi de 2019 yılında yeterli üretimin yapılmaması. Maliyetlerin artması bir sebep. Bir de müteahhitlerin en büyük maliyeti arsa maliyetidir. Çanakkale’nin arsa maliyet yapısı, kat karşılığında bir dönem yüzde 60’lara dayandı. Günümüzde artık kat karşılığı oranları yüzde 30’lara kadar geriledi. Aslında doğru rakamlar da bunlar. Müteahhitlerin de iş yaparak para kazanması lazımsa, bir binayı yapıp yarısını arsa sahibine vermesi kadar onu zor duruma düşüren bir şey yok. 2019’un sebeplerinden biri bu, sonucu etkileyen en büyük sebep de bu” dedi.
YENİ YÖNETMELİK NEDİR?
Haziran ve Temmuz ayında çok fazla satış yapıldığını söyleyen Akkoca, sektör hiç olmadığı kadar fayda sağladı bundan ama bu kadar fazla olmasının da belli başlı sıkıntıları olduğunu söyledi. Herkesin emlakçılık yapmasının sektörün çok büyük bir problemi olduğunu belirten Emlak Danışmanı Akkoca, son çıkan yönetmelik ile ilgili bilgileri şu şekilde verdi: “Bizim beklentimiz, umudumuz yeni yönetmelik sayesinde bu işi biraz daha ileri noktaya götürmek ve vizyon anlamında daha profesyonelleşmek. İnsanlar, hayatlarındaki en önemli alım satımı güvenli bir ortamda gerçekleşmeni ister. Emlakçılık kanunun gereklilik haline geldiği günümüzde, bir geçiş sürecinin yöneticisi bu yönetmelik. Ticaret Bakanlığı’nın bu yönetmeliği hazırlamasının sebebi, olası bir emlakçılık kanunun, bizim mesleğimizi düzenleyecek kanunun oluşmasını sağlayacak bir deneme. Bu yönetmelikler sayesinde bizim emlak alım satımlarımızın denetlenmesi, emlak danışmanlarının yeterliliklerinin denetlenmesi ve planlanması, gelecekte bu işleri yapacak olan insanlar için bir güzergah belirlenmesi gerçekleşecek. Yönetmelikle bunu belirliyor ve bu belgeleri alman lazım, şu şartları taşıman lazım gibi. Yönetmenlikte bizim hoşumuza giden yerler olduğu gibi hoşumuza gitmeyen yerler de var. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi; yönetmelikte emlak ofisleri için şart koşuluyor. Bu belge sayesinde bütün emlak ofisleri, kayıtlı birer ofis oluyor. Aslında Avrupa ve Amerika’da sahibinden alışverişler olmuyor. Sebebi de şu; Amerika’da her alıcı veya satıcının bir danışmanı var ve bu danışmanlar olmadan işlem yapılamıyor. Bu da devlet eliyle sağlanıyor ve bir evle ilgili bütün bilgiler, şeffaf bir şekilde mevcut. Türkiye’de bu şekilde değil. Bir evin iskanı var mı yok mu doğru cevaplayabilen emlak danışmanı sayısı çok az. O yüzden bu Taşınmaz Ticaret Belgesi ile eşzamanlı olarak, Türkiye’de bir oluşum içerisine girdik. Emlak ve gayrimenkul danışmanları olarak TÜGEM isimli bir derneğin altında toplanıyoruz. 600 civarında kayıtlı üyemiz var. Çanakkale’de 30 tane TÜGEM üyesi var. TÜGEM, Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri’ni bir araya getiriyor ve onların haklarını savunurken, beraber iş yapmasını sağlıyor. İşi profesyonel boyuta taşıyoruz. Burada önemli olan şey ise; müşterilerin daha güvenli bir ortamda ev almaları, kararlarını şeffaf şekilde vermelerini sağlamak.”
BAKANLIĞIMIZ KONTROL ALTINA ALMAYA ÇALIŞIYOR
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ile ilgili olarak ise yönetmeliği anlatan Akkoca, “Yönetmelik şunu diyor; ilkokul mezunu ve müktesep haklara sahip, yani 5 Haziran 2018’den önce emlak danışmanlığı eğitimi almış ve bunu belgelemiş birisinin müktesep hakkı vardır, bu kişi Ticaret Bakanlığı’nın il müdürlüklerinden, ofisinin de şartları yerindeyse, bu ticareti yapmaya yetkilidir diyor ve bir sicil numarası veriyor. Bu sicil numarası sayesinde bakanlık bizim yaptığımız işleri denetleme hakkı elde etmiş oluyor. Bu bizim için bir adım. Daha iyi denetlemeler inşallah olur ve sektör umduğumuz noktaya gelir. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’nde; siz bir emlak danışanıysanız, ofisiniz varsa ve şartlar yerindeyse, lise mezunu iseniz bugünden itibaren de mesleki yeterli belgeniz var, odaya kaydınız varsa, şartlar tamamsa emlak ofisi açabiliyorsunuz. 31 Ağustos son başvuru tarihinin özelliği şu; 5 Haziran 2018’ten önce kendi yeterliliğini belgelendirmemiş, ilkokul mezunu meslektaşlarımız için geçerli, bu haklarını kaybettiler. ‘Sahibinden ilan verilmeyecek mi’ diye soruluyor; evet verilecek ama sahibi verebilecek. Tapu sahibi, tapusunu beyan ederek ilanını girebilecek. Onun akrabası, tanıştığı birisi, piyasada aracı olarak geçen kişilerin yapmaması sağlanmaya çalışılıyor. Çünkü böyle olmazsa, bu sefer güvensizlik ortamı oluşuyor ve ortada gerçek satış rakamları ile verilen fiyatlar arasında uçurum oluyor ve komisyoncular ortaya çıkıyor. Devletimiz, bakanlığımızda bunu kontrol altına almaya çalışıyor. Biz vatandaşlarımıza da bunu tavsiye ediyoruz; bu işi şeffaf, profesyonel şekilde yaptıklarından emin oldukları bir emlak danışmanına versinler. Onları yetkilendirsinler. Yeni yönetmenlik gereği taşınmaz yetki belgesi olan, mesleki yeterlilik belgesi olan kişilerden ilan girerken belge isteyecekler. Taşınmaz sahibinin, satmaya, evi göstermeye yetkilendirmesi demek. Bunu düzenlememiz lazım çünkü işimizdeki karışıklıklardan biri bu. Vatandaş, gayrimenkulünü satmak için 10 tane emlakçıya haber veriyor. Sonra ortada bir karmaşa yaşanıyor. Farklı fiyatlar yazılıyor ve bu durumda müşteriler bu fiyatlar inanmıyorlar. Müşteriler bu durumda gayrimenkul sahibinin zor durumda olduğunu anlıyorlar ve bir yerden evin sahibini bulmaya çalışıyorlar. Bu durumda bir itilaf doğuyor ve her türlü anlaşmazlık için zemin oluşmuş oluyor. Böyle yapacaklarına, tavsiyem, gidip mülakatını yapabilecekleri, ofisi olan, belgeleri olan danışmanlar ile tanışsınlar. Bir sözlü mülakat yapsınlar ve güvenirlerse yetki versinler” şeklinde belirtti.
Gizem Tuğçe BAYHAN
